Investir dans l’immobilier locatif à Luxembourg​

Réduisez vos impôts en investissant dans un projet locatif

 Alors suivez le guide…

Analysons ensemble le rendement, les bénéfices et pertes de ce type d’opération grâce à notre simulateur en ligne de rendement locatif pour les investissements immobiliers au Luxembourg.

Au vu de la progression rapide des prix ne vous attendez pas à un rendement mirobolant à Luxembourg, la clef dans un investissement locatif à Luxembourg est surtout la possibilité de réduire vos impôts et de rembourser un emprunt. L’idée étant de se constituer un capital en utilisant le levier des revenus locatifs générés par le bien ainsi que les écononomies d’impots.

Les rendements locatifs au Luxembourg oscillent entre 2 et 4% (Brut). 1C’est à dire en prenant simplement le prix d’achat divisé par le loyer.

Notre outil de simulation de rendement locatif vous permet d’illustrer un cas pratique et comprendre dans les détails les calculs.

L’outil est disponible en ligne ici : https://www.flat-fees.com/fr/tax-calculator/ vous pouvez l’utiliser afin d’affiner vos simulations avec vos critères personnels précis (prix d’achat, frais de notaire, loyer, coût de syndic, …)

Un exemple ?

Petite résidence de 11 appartements à Bertrange, le lien de l’annonce est ici : 

https://www.athome.lu/vente/projet-neuf/residence/bertrange-residence-aline-bertrange/id-7389157.html

Appartement 1 chambre de +/- 60 m2 situé au 1er étage, sur l’avant de la résidence. Il comprend un hall d’entrée, un WC séparé, une salle de douche, une chambre à coucher, une cuisine ouverte sur le living avec accès à la terrasse, une cave. Surface appartement: 59,95 m2 Surface terrasse: 17,56 m2 Un emplacement intérieur au prix de 50.000 € TTC 17% est à ajouter. Le prix est annoncé TTC 3%. – Assurance biennale et décennale – Garantie bancaire – Acte sur le terrain et, en cas de construction avancée, sur les tranches réalisées – Paiement en tranches selon l’avancée des travaux – TVA récupérable

Retraitement de l'annonce et subtilités...

L’annonce est affichée avec un taux de TVA 3% taux applicable pour les résidences principales. Dans notre simulation il faut ajuster le prix à 17% (taux pour investissement locatif), et ré intégrer le parking intérieur au budget de 50 000 €

http://www.calculconversion.com/calcul-tva-luxembourg-inverse.html

Soit un coût de l’appartement HT de : 765’781,55 Euros + TVA 17% (130.182,86) = 895.964,41 Euros

Plus parking : 50’000 euros + 895.964,41 Euros =

Total de l’opération :945.964,41 euros

Soit 15 766 euros / m2

Simulons

La quote part terrain vient directement du promoteur. 417’750 euros. 

C’est important pour la suite de la simulation car l’amortissement ne s’effectue pas sur le terrain. Il faudra donc le soustraire de nos bases de calcul.

Le prix très élevés du logement à Luxembourg provient essentiellement des prix des terrains.

Ici le terrain représente : 44% du prix du projet.

https://impotsdirects.public.lu/fr/az/l/logem_loc.html

Comme un terrain n’est a priori pas sujet à dépréciation, sa valeur est à exclure de la base amortissable. A défaut de cette information, il est permis, sauf situation spéciale, d’évaluer la quote-part du terrain à 20% du prix d’acquisition global.

Le législateur avait prévu une base de 20% par défaut. A présent, nous en sommes bien loin.

La simulation n’est pas réaliste en passant le curseur sur «Non» à la question connaissez vous la quote part du prix du terrain?… L’amortissement calculé serait totalement erroné.

On voit ici le rendement très faible de 2.02% avec un loyer dans le marché de 1’550 euros + 150 euros de charges.

Pour information, même si le loyer passait à 2’000 euros/mois  le rendement passerait à : 2.37%

Subtilité de la fiscalité sur les biens donnés en location

Plusieurs subtilités ici qui méritent d’être soulignées :

  1. Les frais de notaires et autre frais d’obtention sont ajoutés au montant de l’acquisition et intègrent l’amortissement fiscal
  2. Les intérêts d’emprunt lors d’investissement locatifs sont totalement déductibles, à contrario de l’achat de résidence principale qui eux sont déductible jusqu’à une certaine somme.
    En gros si les taux d’intérets augmentent dans les années à venir, les intérêts que vous paierai en plus seront déduits de vos impôts. La hausse est donc transparente ici.

Nous vous invitons à lire en détail le paragraphe 2. de la page des impôts:
https://impotsdirects.public.lu/fr/az/l/logem_loc.html

L’utilisation d’un crédit in-fine permet d’investir une partie de l’apport qui sera mis en garantie face à ce prêt à un taux plus élevé que le crédit (si tout se passe bien > 2%) sur les prochaines années.

Résultat

Considérant que la première année le bien est encore en construction, que celui ci ne génère aucun loyer ni de frais de copropriété, et un amortissement de 5%, les intérêts de la dette et les dépenses vous permettront de réduire votre base imposable de presque 54’000 euros.

L’année suivante pour des loyers perçus de l’ordre de 24’000 euros la déduction sera de 28’000 euros environ. Pendant 5 ans suivants l’amortissement sera de 2% (ces paramètres ont d’ailleurs été abaissés en 2021 pour réduire la pression des investisseurs sur les prix de l’immobilier neuf)

Traduction !

Même si le rendement semble très faible (2%), ce schéma vous permettra de réduire votre base imposable et donc de payer moins d’impots sur vos revenus. L’économie d’impot étant réinvestie dans l’amélioration et la croissance du parc immobilier du pays.

C’est une sorte d’épargne forcée.

L'économie d'impôt augmente la rentabilité

Par exemple un couple gagnant chacun 80’000 euros par an, soit un total de 160’000 euros annuel pour le couple, l’imposition sera la suivante :

> 26% soit 44.252 euros d’impots par an.

Selon la simulation ci-dessus cette somme est réduite à 160’000 – 28’000 2(le déficit de la location venant en déduction)

Ce qui revient à 132’000 euros de revenus déclarés et une imposition au taux de 23.25% à 32’841 euros.

Le gain sera de 11’411 euros par an soit : 950 euros par mois.

Le rendement re calculé après l’économie d’impot sera donc loyer 1700 + 950 euros

Soit : 3.14% de rendement net après récupération des impôts.